Dies & Das: Grundstückdeals

• Neue Grundstückdeals: Das System Alfred Riedl 
• Prüfverfahren eingeleitet
• 213.000 Euro Gewinn
• Riedl bestätigt Käufe
• Zwölf Reihenhäuser geplant
• Keine Diskussionen im Gemeinderat
• Weiteres Geschäft mit der WET
• Ein Mann der Öffentlichkeit

Neue Grundstückdeals: Das System Alfred Riedl 

Wie Grafenwörths Bürgermeister und Chef des Gemeindebundes, Alfred Riedl, mit Grundstücken in seiner Gemeinde ein Vermögen macht.

Alfred Riedl schaut auf seine Bürger:innen. Seit über drei Jahrzehnten ist er für die Einwohner:innen der beschaulichen Gemeinde Grafenwörth im Weinviertel da. Er sorgt dafür, dass der Rasen des Kindergartens gemäht ist. Er koordiniert die Schneeräumung. Er bringt schnelles Internet in die Wohnzimmer – und Mitteleuropas größte schwimmende Photovoltaikanlage in den Ort. Riedl tut, was Bürgermeister:innen eben tun.

Für Grafenwörth, für die Leute, wie er immer wieder sagt. Was Riedl nicht sagt – auch er profitiert von seiner Funktion als Bürgermeister. Der Privatmann Alfred Riedl handelt mit Grund und Boden in seiner Gemeinde.

Riedl ist nicht irgendein Bürgermeister. Riedl ist Präsident des Österreichischen Gemeindebundes – und einer der einflussreichsten Politiker des Landes. 20 Jahre saß er als Abgeordneter im niederösterreichischen Landtag. In der Volkspartei legt sich niemand gern mit Riedl an. Er gilt als machtbewusst und gut vernetzt. Den ehemaligen Landeshauptmann Erwin Pröll (ÖVP) zählt er zu seinen Freunden, Landeshauptfrau Johanna Mikl-Leitner (ÖVP) auch. Die halbe Bundesregierung feierte im Vorjahr seinen 70er bei einem Heurigen in Stammersdorf in Wien.

Seit 2017 leitet Riedl die Geschicke des Gemeindebundes. Als dessen Vertreter verhandelte er die erste Bodenschutzstrategie des Landes mit. Sie sollte den grassierenden Bodenfraß eindämmen. Einigung gab es keine. Der Beschluss wurde vor drei Wochen vertagt. Die Grünen geben dafür auch Riedl die Schuld. Seit Jahren tritt der Gemeindebundpräsident vehement dafür ein, die Widmungskompetenzen in den Gemeinden zu lassen.

Prüfverfahren eingeleitet

Widmungskompetenzen, die Menschen wie Alfred Riedl viel Geld bringen. Wie die WZ Anfang Juli berichtete, verdiente er mit der Umwidmung und dem Verkauf von einst landwirtschaftlichen Gründen auf dem Areal des heutigen Sonnenweihers im Jahr 2019 rund eine Million Euro. 207 Reihen-, Doppel- und Einfamilienhäuser werden hier um einen Foliensee gebaut. Das Nachrichtenmagazin Profil und die Kronen Zeitung hatten die Deals bereits 2021 aufgedeckt. Nun beschäftigen sie auch die Behörden. Die Bezirkshauptmannschaft Tulln prüft die Vorgänge um die Umwidmung. Sogar im Gemeindebund brodelt es. Riedls Stellvertreter Rupert Dworak (SPÖ) sieht „keine optimale Optik“, wie er kürzlich im Ö1-Morgenjournal sagte.

Am Sonnenweiher wird weiter Ziegel auf Ziegel gesetzt. Bis 2026 soll die Siedlung fertig sein. Doch nicht nur hier hat Riedl mit dem Kauf und Verkauf von Grundstücken Geld gemacht.

Nur einen halben Kilometer südlich vom Sonnenweiher liegen idyllische Wiesen. Vögel zwitschern, der Mühlkamp gluckert vorbei. Vor vier Jahren gehörten die Gründe einem heute 86 Jahre alten Mann. 

Im Dezember 2019 kaufte ihm die Realitas Grawoe GmbH eine 4.043 Quadratmeter große Parzelle ab. Hinter der Firma steckt Riedl. Laut Firmenbuch war er bis 2022 ihr Alleineigentümer und Geschäftsführer. Heute sind Riedls drei Töchter Miteigentümerinnen der Realitas. Eine davon ist Barbara Riedl. Sie ist auch geschäftsführende Gemeinderätin in Grafenwörth – und selbstständige Anwältin. Ihre Kanzlei setzte alle Kaufverträge auf, die der WZ vorliegen.

Auch jener mit dem Pensionisten. „Ich habe den Grund Alfred Riedl verkauft“, sagt er am Telefon zur WZ. Dass er eigentlich mit einer Firma und keiner Privatperson Geschäfte machte, weiß er heute nicht mehr. 195.000 Euro bezahlte ihm die Realitas für das Grundstück.

213.000 Euro Gewinn

Im Jahr 2021 schlug Riedl wieder zu. Am 23. März 2021 kaufte er dem Mann auch die benachbarte Parzelle ab. Diesmal tätigte Riedl den Kauf als Privatperson. 90.000 Euro bekam der Pensionist vom Bürgermeister – für 5.165 weitere Quadratmeter. Sie sind laut Grundbuch zur Gänze für landwirtschaftliche Nutzung vorgesehen.

Riedl und seiner Firma gehörte nun eine knapp ein Hektar große Fläche am Mühlkamp.

Jetzt ging es schnell. Nur wenige Monate später – im Sommer 2021 – verkauften Riedl und die Realitas beide Wiesen weiter. Für das erste Grundstück bekamen sie 343.420 Euro, wobei ein kleiner Teil (921 Quadratmeter) nicht verkauft wurde – 110 Euro pro Quadratmeter. Für das zweite – als landwirtschaftliche Fläche vorgesehene – Feld bekamen sie 154.950 Euro. Riedl hat mit dem Geschäft insgesamt 213.370 Euro verdient.

Riedl bestätigt Käufe

Er bestätigt die Käufe gegenüber der WZ. Zu den exakten Summen sagt er nichts, außer: „Der Weiterverkauf erfolgte zu ortsüblichen Preisen.” Laut Statistik Austria lag der Durchschnittspreis für einen Quadratmeter Baugrund in Grafenwörth im Jahr 2021 bei 68,6 Euro.

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Die Gründe gingen an die Wohnungseigentümer Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft m.b.H. (WET). Sie ist Niederösterreichs größte Bauträgerin. Die WET hat zwei Geschäftsführer. Einer von ihnen ist Michael Kloibmüller. Er ist ein alter Bekannter von Riedl. Man kennt sich aus der Politik. Kloibmüller war jahrelang Kabinettchef im Innenministerium – unter Ernst Strasser, Johanna Mikl-Leitner, Wolfgang Sobotka – alle von der ÖVP. Der zweite Geschäftsführer ist Christian Rädler. Auch er war in der Politik – als Büroleiter des ehemaligen Landeshauptmann-Stellvertreters von Niederösterreich, Sobotka. Außerdem war Rädler Geschäftsführer des Alois-Mock-Instituts, dem wiederum Sobotka vorsaß.

Zwölf Reihenhäuser geplant

Noch flattern über den Grashalmen die Schmetterlinge. Die Wiesen fügen sich in die Landschaft mit ihren alten Bauernhäusern und Ackerflächen. Die Obstbäume hat der neue Eigentümer schon gefällt. Zwölf Reihenhäuser will die WET hier bauen. „Die Planungen sind bereits fortgeschritten“, heißt es auf Anfrage der WZ. Doch die Fläche – für die die Bauträgerin dem Bürgermeister knapp eine halbe Million Euro bezahlte – ist vorwiegend Agrarland, also für den Anbau von Kartoffeln und Viehfutter bestimmt. Im Grundbuch sind lediglich kleine Teile des Areals als Baufläche ausgewiesen (88 Quadratmeter). Auch der Flächenwidmungsplan sieht nur eine geringe Bebauung vor. Zu wenig für eine neue Siedlung.

Die Gemeinderäte heben schon die Hände, bevor es zur Abstimmung kommt.ÖVP-Gemeinderat von Grafenwörth

Stellte Riedl der WET eine Umwidmung in Aussicht und steigerte so den Preis? Riedl sagt nein. „Umwidmungen sind seitens der Gemeinde nicht geplant“, beantwortet er eine Anfrage der WZ. Was die WET plane, wisse er nicht. Die Gemeinde sei nicht eingebunden. Auch die WET winkt ab. „Umwidmungen für dieses Projekt sind keine in Planung“, sagt die Bauträgerin.

Die WZ hat sich bei Gemeinderäten umgehört. Auch sie wissen nichts von einer bevorstehenden Umwidmung. Das sei allerdings nicht ungewöhnlich. Der Bürgermeister informiere die Mitglieder nie vorab, berichten zwei Gemeinderäte – von ÖVP und SPÖ – gegenüber der WZ. Sie wollen namentlich nicht genannt werden.

Keine Diskussionen im Gemeinderat

Diskutiert würden Widmungen in der Gemeinde nie. Riedl lege im Vorfeld angefertigte Umweltprüfungen und Studien kurz vor und lasse dann abstimmen. „Die Gemeinderäte heben schon die Hände, bevor es zur Abstimmung kommt“, sagt ein Gemeinderat. Gegenstimmen gebe es nie, Enthaltungen selten. Niemand widerspreche dem Bürgermeister. Bei Reden klingt Riedl anders. „Nicht in den einsamen Gehirnen der Bürgermeister, in der Debatte der Gemeinderäte und Gemeinderätinnen wird Flächenwidmung diskutiert“, sagte er am Gemeindetag im Herbst 2021.

Doch vielleicht braucht die WET keine neue Widmung. Es gibt einen zweiten Weg, wie auf den Wiesen neben dem Mühlkamp legal zwölf Häuser gebaut werden können. Auch der führt über die Gemeinde und ihren Bürgermeister. Die ausgewiesenen Nutzungen im Grundbuch sind laut österreichischem Recht nicht konstitutiv, sie sind also nicht bindend. Der Flächenwidmungsplan sticht das Grundbuch aus.

Und hier liegen die Gründe vorwiegend innerhalb der Siedlungsgrenze. Sie sind mit dem Kürzel BA gekennzeichnet. BA steht für Bauland-Agrargebiete. Auf solchen Flächen liegen meist alte Bauernhöfe mit Wiesen, Gärten und Äckern hinterm Haus. Die Widmung ist für eine Bauträgerin, die eine ganze Siedlung errichten will, nicht ideal. Mit Hilfe der Gemeinde ist aber viel möglich.

Laut niederösterreichischer Raumordnung können auf einer BA-Parzelle maximal vier Wohneinheiten errichtet werden. Doch Grundstücke dürfen geteilt werden. Dann können auf jede einzelne Parzelle vier Häuser gebaut werden. Notwendig ist dafür lediglich ein Teilungsplan eines Ziviltechnikers für Vermessungswesen – und die Zustimmung der Baubehörde. Und der sitzt in Grafenwörth Bürgermeister Riedl vor.

Ob eine Teilung der Flächen geplant ist, wollten uns weder Riedl noch die WET verraten. Im Grundbuch findet sich der Vermerk „Änderung in Vorbereitung“. Was genau geändert werden soll, wissen wir nicht.

Weiteres Geschäft mit der WET

Was wir wissen – Riedl kennt die WET und Kloibmüller auch von einem anderen Geschäft. Wieder haben sie es in Grafenwörth getätigt. Im März 2020 verkaufte die Firma des Bürgermeisters – die Realitas Grawoe GmbH – der Bauträgerin ein 3.738 Quadratmeter großes Grundstück im Ortsteil Waasen. 373.800 Euro bekam die Realitas dafür. Es war nur ein halbes Jahr in ihrem Besitz. Erst im Herbst davor kaufte sie es elf Personen ab. Sie hatten das Grundstück geerbt. 300.000 Euro zahlte die Realitas dafür – und machte damit 73.800 Euro Gewinn. Heute stehen hier zwölf Reihenhäuser mit schmucken Vorgärten.

Warum kaufte Riedls Realitas die Gründe und nicht die Gemeinde selbst? Warum haben nicht die Grafenwörther:innen profitiert, sondern die Firma des Bürgermeisters? „Die Gemeinde ist kein Immobilienmakler. Sie kauft nur Grundstücke, die für die Raumentwicklung notwendig und sinnvoll sind, wie etwa eine in der Mitte der Ortschaft gelegene Liegenschaft, die für einen geplanten Schulcampus benötigt wird“, sagt Riedl.

Natürlich können auch Gemeinden Gründe kaufen und verkaufen.Astrid Rössler, Umweltsprecherin der Grünen

Die grüne Umweltsprecherin Astrid Rössler sieht das anders. Natürlich könne auch eine Gemeinde Gründe kaufen und an Bauträger:innen weiterverkaufen. Das wirke preisdämpfend. „Den Mehrerlös können Gemeinden verwenden, um Erschließungen zu ermöglichen“, sagt Rössler. Um Straßen zu bauen, Strom- und Gasleitungen zu graben. Die Erschließungsgebühren decken die Kosten dafür längst nicht. Viele Gemeinden tätigen solche Geschäfte. In Grafenwörth hat sie der Bürgermeister privat gemacht.

Ein Mann der Öffentlichkeit

Mit dem Kauf und Verkauf von Gründen in seiner Gemeinde hat Riedl ein Vermögen verdient. Er hat dafür eine GmbH angemeldet. „Menschen, die gewerblich mit Immobilien handeln, gründen GmbHs“, sagt Steuerrechtsexperte Wolfgang Piribauer gegenüber der WZ. Das bringt gewisse Steuervorteile. Eine GmbH muss nur die geringere Körperschaftssteuer leisten, eine natürliche Person zahlt die höhere Immobilienertragssteuer, wenn sie ein Grundstück verkauft. Handelt man mit vielen Immobilien, spart eine GmbH Steuern. „Die Realitas Grawoe GmbH habe ich als Privatperson gegründet, um die Immobilien unserer Familie zu verwalten“, sagt Riedl.

Riedl ist eine Person der Öffentlichkeit. Er weiß, wie er sich inszeniert. Für die Presse posierte er bei der Einweihung eines buddhistischen Stupas, für den er sich jahrelang medienwirksam einsetzte. Die Kameras klickten, als er mit Mikl-Leitner den Startschuss für die schwimmende Photovoltaikanlage in Grafenwörth gab. Auch der Spatenstich am Sonnenweiher fand den Weg in die Lokalzeitungen. Sogar der Fußballplatz in Grafenwörth trägt seinen Namen. Seit zehn Jahren kicken die Spieler:innen des USC Grafenwörth im Alfred-Riedl-Stadion. Der Sohn einfacher Landwirt:innen hat es geschafft – Landtagsabgeordneter, Bürgermeister, Chef des Österreichischen Gemeindebundes, Träger des goldenen Ehrenzeichens der Republik. Ein bemerkenswerter Lebenslauf.

Dass Riedl auch mit Immobilien handelt, steht nicht in seiner Vita.